Įžvalga
„Eika“ plėtros departamento vadovas Tomas Žiaugra:
Po 2021 metų ekstazės ir bėgimo paskui traukinį, 2022 metais būsto rinka buvo nublokšta į 2013 metų pardavimų apimtis: per 2022 metus Vilniuje buvo parduoti 2253 butai (2021 metais – 6888 butai), o paskutinio ketvirčio rezultatai lyg ir rodė atsigavimo ženklus, bet metus užbaigė rekordiškai žemais pardavimais, kurie 2022 gruodį vos viršijo 20 parduotų butų. 2022 metais iššūkiai keitė iššūkius, kurie kiekvieną ketvirtį iš naujo drebino NT rinką – prasidėjęs karas, nevaldoma infliacija, rekordinės energetikos kainos ir galiausiai smarkiai išaugusios palūkanos labai stipriai apribojo naujo būsto klientų gretas. Nors būsto poreikis Vilniuje, kaip rodo antrinė rinka, tebėra didelis – preliminariais duomenimis antrinė būsto rinka susitraukė apie 15 proc. – sostinėje auga gyvenančių žmonių skaičius ir vis dar auga jų pajamos.
Plėtotojai savo ruoštu taip pat stebi situaciją ir bando prie jos prisitaikyti. Paskutinį metų ketvirtį šmėžavo akcijos, dovanos, kai kur „iš po stalo“ taikomos nuolaidos, kurių paskutinius porą metų būsto rinkoje nebuvo galima tikėtis, bet tai didesnės įtakos pardavimų skatinimui neturėjo. Būsto rinka – lūkesčių rinka, o šiuo metu potencialūs būsto pirkėjai tiesiog nežino, kas yra jų lūkestis, kas yra gera kaina ir kodėl verta priimti sprendimą šiandien.
Nepaisant mažėjančios paklausos, laisvų butų kiekis rinkoje sparčiai neauga – per metus laisvų butų kiekis padidėjo penktadaliu ir siekia 2850 butų, kas, istoriškai vertinant, nėra didelis „sandėlis“. Tebeauganti statybų savikaina, ilgi statybų leidimų išdavimo procesai lemia, kad naujo būsto kiekis Vilniaus rinkoje auga po truputį, tačiau pastebima aiški tendencija, kad rinkoje atsiranda vis daugiau didesnio baigtumo butų. Pernai metais vos 1/10 butų buvo galima apžiūrėti gyvai, o šiuo metu jau 29 proc. rinkoje neparduotų butų perkopia į baigiamąją stadiją. Tai reiškia, kad su kiekvienu mėnesiu, ypatingai mažesniems arba brangiai pasiskolinusiems plėtotojams, didės spaudimas dėl neparduotų būstų.
Metinis naujų butų kainos augimas 2022 metų pabaigoje pasiekė 23 proc. ribą, kuri rodo, jog naujas būstas Vilniuje per metus pabrango vidutiniškai 630 eur/kv.m iki 3340 eur/kv.m 2022-ų metų pabaigoje. Paskutinis metų ketvirtis rodo, kad kainų augimas išsisėmė – buvo fiksuojamas vos 1,8 proc. bendros kainos augimas, ir panašu, kad kitais metais galime sulaukti atskirų projektų kainų korekcijų, kas darys įtaką ir bendrai rinkos kainos tendencijai.
Panašu, kad 2023 metais pirkėjai pagaliau turės galimybę rinktis, o ne tik skubėti pasirašyti sutartį kuo ankstesnėje projekto stadijoje, kas vyko paskutinius keletą metų. Plėtotojai 2022 metus išnaudojo pasiruošimui, statybos leidimų gavimui, kad ateinančiais metais galėtų pasiūlyti rinkai įvairių produktų. Akivaizdu, kad 2023 metais svarstyklės kryps į pirkėjų pusę, bet susitarimai tarp pirkėjų ir pardavėjų privalės būti rasti, kad rinka būtų gyvybinga ir plėtotojai turėtų pagrindo startuoti su naujais projektais.
Faktai
- 2022 m. IV-ą ketvirtį parduoti vos 395 butai. Nors ketvirčio rezultatas yra 42 proc. didesnis nei trečiąjį 2022 m. ketvirtį (279 butai), bet yra net 69 proc. mažesnis, lyginant su 2021 m. IV-u ketvirčiu (1277 butai).
- Lyginant 2022 m. (2253 butai) su 2021 m. (6888 butų) – parduota 67 proc. mažiau butų nei pernai.
- Populiariausi būstai 2022 m. IV-ą ketvirtį buvo vidutinės klasės – 77 proc. parduotų butų (304 butai), ekonominės klasės butai (55 butų) sudarė vos 14 proc. pardavimų ir vos 9 proc. per ketvirtį parduotų butų sudarė prabangūs būstai (36 butai).
- Metinės tendencijos šiek tiek skiriasi. Ekonominės ir vidutinės klasės būstų per 2022 metus buvo parduota beveik tiek pat – po 47 proc. (1058 ir 1064 butai), o prabangaus būsto vos 6 proc. (131 butas).
- Per ketvirtį labiausiai sumažėjo ekonominės klasės būsto pirkėjų skaičius – 47 proc., vidutinės klasės pardavimai per ketvirtį išaugo 95 proc. lyginant su 2022 m. III-u ketvirčiu, bet tą lėmė pavienių projektų realizavimas investuotojams, o ne šio segmento darnus atsigavimas. Prestižinės klasės pardavimai per ketvirtį išaugo taip pat žymiai – 80 proc. (nuo 20 iki 36 parduotų butų).
- Per 2022 m. IV-ą ketvirtį laisvų butų kiekis rinkoje padidėjo 9 proc. ir šiuo metu siekia 2850 laisvų butų rinkoje, kai ankstesnį ketvirtį laisvų butų rinkoje buvo 2620.
- Metinis pasiūlos pokytis yra šiek tiek didesnis – 21 proc. 2021 metų pabaigoje laisvų butų rinkoje buvo vos 2350, kai šiuo metu 2850 vnt.
- Per ketvirtį nuo 19 proc. iki 29 proc. išaugo baigtų ir baiginėjamų statyti butų dalis rinkoje (814 butai), o likę 71 proc. (2035 butai) butų matomi tik brėžiniuose arba statybų įkarštyje.
- Per metus laiko baigtų ir baiginėjamų projektų dalis rinkoje padidėjo nuo 12 iki 29 proc. ir augimas buvo fiksuojamas visus keturis metų ketvirčius.
- Per ketvirtį laisvų butų skaičius labiausiai keitėsi prestižinės klasės segmente – sumažėjo 24 proc. (iki 118 butų), kituose segmentuose laisvų butų kiekis didėjo atitinkamai 11 proc. (iki 1318 butų) vidutinėse klasėje ir 10 proc. ekonominiame segmente (vos 1413 butų).
- Per 2022 m. IV-ą ketvirtį plėtotojai rinkai pasiūlė apie 848 naujus butus ir tai yra 84 proc. daugiau nei ankstesnį ketvirtį (460 naujų butų).
- Per 2022 m. IV-ą ketvirtį naujų butų kaina Vilniuje labiausiai augo ekonominiame segmente – net 6,9 proc., vidutiniame segmente augimas siekė 2,8 proc., prabangaus būsto klasės buvo fiksuojamas 2,0 proc. kainos sumažėjimas. Kainų lygis šiuo metu siekia 3000 eur/kv. m ekonominėje, 3570 eur/kv. m – vidutinėje bei 4820 eur/kv. m – prestižinėje klasėje.
- Dėl minėtų kainų pokyčių, bendra vidutinė naujo būsto kaina Vilniuje per ketvirtį vis dar augo 1,8 proc.: nuo 3280 eur/kv. m iki 3340 eur/kv. m 2022 m. metų pabaigoje. O metinis augimas skaičiuojant 2022 metus siekia net 23,3 proc.